| 本文从香港房地产谈起 涉及香港1946年以来的地产周期 大陆地产 西欧主要国家1970年以来地产 日本地产 美国部分地区地产等,试图揭示全球主要地区房地产走势形态和房价涨跌规律.试图解释为什么有的年代就会出现地产繁荣,投资过热 投机炒作成风的现象,而有的年代为什么会表现为退烧后的萧条局面.比如美国1920年代中期的弗罗里达州地产和中国大陆90年代初中期出现的海南地产泡沫现象. 大道致简,该涨的年份必涨,该跌的就跌. 这些数据大家都能够搜集到 但是几乎没有人能够透过现象看本质 为什么某些年份会暴涨 某些年份会暴跌 下一个暴涨的年份呢 我往后推 往前推呢 跟历史数据吻合了 就证明这是规律 关键是你用什么模型推导出来 把它找出来 这就是规律 这样我与历史吻合 我也能够推导未来 就是这个道理 香港房地产1946年—至今 第一个繁荣期 1946年—1950年 即二战结束至朝鲜战争爆发的这一段时间.二战结束后,经过战争破坏的香港满目疮痍,建筑物损坏严重,加上战后人口大量回迁以及因大陆内战而逃难来香港的大量人口,使得香港的住房极为紧张,时间内急剧增加的近百万人口给市场创造了巨大的需求,房价、地价和租金飙升,尤其是租金上涨迅速、涨幅巨大. 第一个衰退期 1950年—1952年 1950年6月朝鲜战争爆发,10月中国人民志愿军入朝参战触怒了美国,受美国操纵的联合国对中国大陆实行制裁、禁运,香港传统的支柱产业——转口贸易一落千丈,经济陷入萧条,刚刚开始繁荣的房地产市场受到波及,陷入萧条. 第二个繁荣期 1953年—1957年 东南亚游资为躲避骚乱大量进入香港房地产市场;政府的旧城拆迁改造政策造成了新的“房荒”;“分层出售”和“分期付款”的推广使个人购房门槛大大降低,刺激了需求;政府的一些建筑条例有利于降低开发商的建筑成本如法定的楼层高由10尺6寸降低为9尺6寸,提高了建筑限高和容积率等 第二个衰退期 1958年—1959年 1958年,房地产市场开始供过于求,房价、地价下跌. 投资规模过大造成市场供过于求而市民的购买力有限;政府开始对楼花买卖进行管制,如规定开发商必须有一定比例的自有资金才可以出售楼花,卖楼花的所得款必须存在银行的专门帐户,专款专用,不得挪作他用,否则将会面临惩罚.1959年开始,香港经济出现转机. 第三个繁荣期 1960年—1965年 经过两年短暂的调整后,香港的房地产市场于1960年又开始繁荣起来.1960年的投资额相当于1958年的2倍,地价、房价和租金大幅飙升.1962年房价的涨幅超过30%,租金的涨幅也在15——50%,物业的交易量比1958年增加50%以上.1965年春香港爆发了银行信用危机,接着房地产价格暴跌. 第三个衰退期 1966年—1967年 出台的各个条例没有立即执行,而是给了几年的缓冲期,到1966年才开始执行.许多开发商为牟取更多的利润,纷纷赶在新条例执行前报批发展计划和规划.其结果,市场供应量大增,严重供过于求. 第四个繁荣期 1968年—1973年 香港经济复苏,产业结构开始转型,旅游、金融和商贸等行业迅速发展.这是香港房地产市场的黄金时期之一,此期间租金全面上涨,三年间,租金上涨幅度在130-300%,政府出面干预也未能阻止租金快速攀升.房价和租金的飙升也带动了地价的剧涨,投机活动盛行,炒卖楼花现象严重,开发商为了追求更高利润,采取了捂盘惜售的举动. 第四个衰退期 1974年—1976年 股市和楼市都弥漫着浓厚的投机氛围,狂热到失去理性程度,泡沫随时破灭,危机一触即发.1973年3月以发现假股票事件为导火索,引发股民恐慌性抛售,股市从1774.96点急剧向下,到1974年12月10日,跌至150点的低谷,楼市也随此崩溃,楼价、租金大幅度下跌.1974年的石油危机导致香港股市暴跌,又带动房地产业全面调整,香港地价下跌40%,楼价下跌了30-40%.1975年底开始,房地产市场重又回升 港府1976年开始地铁修建计划《行政干预》,提升了城市土地价值;1978年,又推行“居者有其屋计划1981年香港房地产市场达到高潮,到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区.但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判,令港人出现信心危机《行政干预和外部环境》. 第五个繁荣期 1976年—1981年 这是香港房地产市场最重要的发展时期,一大批新兴地产集团崛起,纷纷上市融资,壮大实力,改变了香港地产的竞争格局.如1976年的平均售价是265元每平方尺,香港的一栋金门大厦,从1979年至1980年4次易手,售价从7.15亿港元被炒到17亿到1981年高峰期已经上升到1050元每平方尺,5年间涨幅将近3倍.香港府府大量拍卖土地,地价和政府的卖地收入急剧增加,如1976年政府的卖地收入是4.41亿元,1980年达到39.3亿元,增幅近8倍.地产公司掀起上市热潮,新兴地产集团如长江实业、新鸿基地产等,石油危机过后,香港经济迅速复苏,国际金融中心地位开始确立,大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构,大批跨国公司也到香港设立分公司;中国大陆粉碎了“四人帮”,结束了十年动乱,开始推行“四化”建设,实行对内改革,对外开放的政策,在深圳、厦门和珠海设立经济特区,给香港人和投资者带来了极大的信心,地产市场紧跟着迅速复苏、繁荣,1981年达到高峰. 第五个衰退期:1982年—1984年 1982年底,香港楼价比1981年下跌60%,1983年房地产市场全面崩溃.直到1984年9月,“中英联合声明”签署后,市场才重新复苏.1982至84年地产市道崩溃,许多港人的发财梦成了无尽噩梦,这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的,政府并未出台措施进行干预 第六个繁荣期 1985年—1997年 中间回落期 1989年—1990年,1992年,1994年—1995年上半年. 1985年《联合声明》签定以后,随着市场信心的恢复,地产业开始活跃,房价和租金逐渐回升,各类物业交易频繁,期间1987年10月全球性股灾都未能阻止房地产市场的回暖于1985年开始走出低谷,走向复苏.1989年1—3月许多地区的房价普遍比1981年高峰时期的历史最高水平高出30%,政府的卖地收入大增.比大陆2007年的景象还更胜一筹.许多外资财团、国际机构纷纷进军香港地产市场. 1989年以后,受大陆政治风波及经济紧缩的影响,香港经济和地产市场受到波及,出现回落.1991年受到政府推出的第一期公务员置业计划和银行降息的刺激,1989年之后房地产价格急升,1990年港岛区的房价比1981年上升了一倍以上.地产市场再度回升,市场繁荣更胜过前一阶段,炒楼之风弥漫全港.政府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施(相当于大陆的宏观调控) 1991年12月,政府再推出6项打击炒房措施,1992年房价虽然继续上扬,但是调控措施逐渐见效,需求下降,成交量大降,炒风收敛,中小户型、低价格的住宅价格开始回落,但大型豪宅的价格开始攀升.开发商为了刺激购买,自行提供两成按揭,在豪宅价格的带动下,中小户型住宅的价格再度飙升,到1994年初高价. 1994年上半年,香港地产市场明显过热,社会舆论强烈要求政府出面干预,若不见效,将出台更严厉的措施,在此情况下,楼市骤然降温,住宅价格平均下跌30%.到1995年第四季度,房地产市场开始回暖,政治前途进一步明朗,市民和投资者从对于回归的恐惧转变到对于未来的憧憬,海外和内地资金也大量进入香港,推动香港房地产市场的又一次上升. 香港楼市 1994年至今 萧条期 1994—1995 才1994年上半年高位 下降到1995年第三季度高位 繁荣期 1996—1997 1996年到1997年迅速上升到高峰 第七个衰落期 1998—2003 1998年第三季度达到近年最低位 1998年第四季度回升一直1999年第三季度,1999年第四季度下降 一直持续到2003年.1997年香港房地产泡沫破灭,楼价一路下跌,至2003年中下跌了70%左右. 第八个繁荣期 2004—2005 2004上升到高位 2005 年下降 第八个萧条期 2006年 2006年低位徘徊 2007年上升 2008年 大陆房地产 第一次繁荣期 海南繁荣假象 1992年2月—1994年3月, 以海南和北海为代表的城市和地区,房地产空前繁荣,房价和租金、地价暴涨,炒房、炒地风盛行,土地管理失控、城市规划失控、金融领域混乱.1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰.短短三年1993年6月23日,当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时,终场哨声突然毫无征兆地吹响 海南地产恢复期2006—2007 从2006年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增. 第二次繁荣期 大陆黄金年 1998年—2007年 中间出现波折 2003年上升 2004年高峰 2005年走低回落 2006年微升 2007年暴涨 2007年底达到顶峰和2004年基本持平 由于停止实物分房,实行住房货币化,打破了老百姓指望国家分房的预期,给市场创造了巨大的潜在需求; 银行开始实行个人购房贷款,放大了市场购买力.这是中国房地产业发展的黄金十年,十年间,行业规模快速扩张,交易量成倍增加,房价与地价也成倍上涨,居民人均居住面积也增加了一倍有余,城市面貌发生了天翻地覆的变化,房地产业也成为国民经济的支柱产业,产生了一大批富豪和一大批积聚了相当实力的企业,政府、开发商和银行是主要的即得利益集团, 第二次衰落期 2008年— 日本房地产 1968-2008 第一次繁荣期 1968—1973 1968-1974年,日本土地价格在7年内上涨了近2倍,年均复合增长率高达20.1%; 第一次衰落期 1975年 1975年日本受通货膨胀的影响,人口迁出城市,城市地价下跌8%;其主要原因是受两次石油危机的影响,日本经济滞胀(即高增长高通胀)通货膨胀达到2位数. 第二次繁荣期 1986—1990年 从1986年起日本房地产价格在短短5年间,地价上涨了2倍多.其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%.另据日本国土厅公布的调查统计数据 1988年东京都的商业用地价格指数就暴涨到了334.2,在短短的3年间暴涨了近2倍.1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格. 第二次衰退期 1991—1996 1999—2003 1991年达到高点 随后随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌.到1993年,日本房地产业全面崩溃,许多企业纷纷倒闭,银行坏账高达6000亿美元, 日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退仅2000年包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年破产企业总数的33.6%. 恢复期 2003年起地产行业稍微起色 再次萧条 2008年— 美国房地产 佛罗里达地区 繁荣期 1923—1926 在1923年至1926年期间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅,1926年,美国佛罗里达房地产泡沫破灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机. 衰退期 1927—1931 正处于美国三十年代的大萧条时期,房地产不可避免衰落. 繁荣期 1996—2006年 衰落期 2007— 次贷危机引发的地产业寒流 袭击全球 西欧主要国家1970年以来房地产走势如下图 看曲线图(图省略) 美 英 德 法 瑞士 瑞典 西班牙 芬兰 荷兰等国家 1972年暴涨 1973年少数国家就开始下跌 到1974年大部分下跌,1975年趋于平缓,1976年继续深陷,1977年呈现回升趋势,1978年大部分国家上扬,1979年继续上升,1980年趋于平缓,1981年大部分国家下跌,1982年继续深陷,1983年—1984年处于底部平缓期,1985年底出现上升迹象,1986年—1989年大部分国家上升冲高期,1990年出现快速回落,1991年继续深陷,1992年—1993年底部平缓期,1994年—1996年部分国家还继续深陷.1995年开始出现回升迹象,1997—2006年整体上升通道期. 通过世界各个国家房地产历史的走势研究来看,绝大部分国家房价该涨的时候就涨,改跌的时候就跌,2008年为什么会暴跌?这是地产时钟本来就有的周期决定的,时钟事先调好的,到了这个点就敲响而已. 掌握了地产涨跌的规律,我就能知道未来的房价会怎么样,下一个地产黄金期是什么时候.历史不会重复,但都是惊人地相似.关键是时间点和把握的问题.潘石岂为什么敢逆势抬高房价而不怕遭一片骂声?因为他手头有大量现金,他为什么有大量现金?因为他踩对了股市节拍,在07年高峰时圈完钱就抽身而出了.恒大地产就折戟在08年的逆势上市操作上,大势很重要,印度塔塔钢铁集团总裁米塔尔亏了一百多亿美元,因为他没有看到08年钢铁价格必然暴跌的大势;巴菲特神话也破灭了,他领导的伯克希尔@哈撒韦公司的股票,从年初算起跌幅超过了40%,由此可见更没有眼光,老巴为什么要长期持股?因为他看不懂大势,只能跟时间赛跑,谁都知道长期来看股指一定会升高,因为社会经济一直都是会向前发展的. 房价何时是底部?我想有睿智的人已经能够从中找到答案了.正如我总结的三百年的世界经济规律周期循环一样,任何事物都有其规律,下一个地产高峰期在哪里?未来10年呢 50年呢?该来的一定会来,该走的一定会走,如此循环下去. |
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